Je li potrebna građevinska dozvola za kućice i može li ih se smjestiti na poljoprivrednom zemljištu? Evo što sve trebate znati

Razmišljate o postavljanju kućice kao svog budućeg doma ili vikendice? Ili možda želite stvoriti dodatni prostor za iznajmljivanje turistima na svojoj parceli? Bez obzira na razlog, jedno od najvažnijih pitanja koje trebate razmotriti jest treba li vam građevinska dozvola i gdje možete legalno smjestiti svoju kućicu.

U nastavku ćemo istražiti sve što trebate znati o dobivanju građevinske dozvole za kućice i mogućnostima postavljanja na poljoprivrednom zemljištu.

Građevinska dozvola ključan je dokument koji vam omogućuje legalno započinjanje gradnje ili postavljanje objekta na određenoj lokaciji.

Bez građevinske dozvole, vaša kućica smatrat će se nelegalnom građevinom, što može rezultirati pravnim posljedicama. To uključuje:

• Novčane kazne: Ako inspekcija otkrije da ste postavili mobilnu kućicu bez potrebnih dozvola, mogli biste biti kažnjeni novčano. Iznos kazne može varirati, ali u nekim slučajevima može biti značajan.

• Naredba za uklanjanje objekta: U najgorem scenariju, mogli biste biti prisiljeni ukloniti svoju kućicu.

• Ograničenja pri prodaji zemljišta: Ako ćete u budućnosti htjeti prodati zemljište na kojemu je postavljena kućica bez građevinske dozvole, to može predstavljati ozbiljan problem. Kupci obično zahtijevaju da sve građevine budu legalne, a nedostatak dozvole može značajno smanjiti vrijednost vašeg zemljišta. Osim toga, ako potencijalni kupac planira kupnju putem kredita, banke takve objekte u pravilu ne prihvaćaju kao predmet zaloga, što kupnju čini praktično nemogućom.
  
  

Postupak dobivanja građevinske dozvole može varirati ovisno o lokaciji i specifičnostima projekta, ali u osnovi uključuje sljedeće korake:

1. Priprema projektne dokumentacije: Prvi korak u postupku ishođenja građevinske dozvole jest izrada idejnog rješenja kojim se definira izgled objekta i usklađuju želje investitora s tehničkim i prostorno-planskim uvjetima te propisima, zakonima i pravilnicima. Potom slijedi izrada glavnih projekata koji obuhvaćaju arhitekturu, građevinski projekt konstrukcije, vodovod i odvodnju, strojarstvo te elektrotehničke instalacije. U sklopu dokumentacije izrađuje se i analitički iskaz mjera (bruto površina i volumen) radi obračuna komunalnog doprinosa, kao i fizika objekta, koja je sastavni dio arhitektonskog projekta. Dokumentaciju izrađuju ovlašteni arhitekt i ostali ovlašteni inženjeri pojedinih struka, a ona mora biti usklađena s lokacijskim uvjetima i važećim urbanističkim planom. Dobra je vijest da dolazi novi Zakon o gradnji, prema kojem će za građevinsku dozvolu za sve objekte do 400 m² biti potrebno izraditi samo idejno rješenje arhitekture.

2. Podnošenje zahtjeva: Nakon što imate kompletnu dokumentaciju, podnosite zahtjev za građevinsku dozvolu nadležnom upravnom tijelu, obično gradskom ili općinskom uredu za prostorno uređenje i graditeljstvo.

3. Čekanje na odobrenje: Trajanje postupka za dobivanje građevinske dozvole može značajno varirati. U prosjeku, može trajati do mjesec dana, no u nekim slučajevima može potrajati i duže, ovisno o složenosti projekta i opterećenju upravnih tijela.

4. Plaćanje pristojbi: Sama građevinska dozvola nije značajan trošak. Cijena se uglavnom kreće oko 100 eura.

Postoje određene situacije u kojima građevinska dozvola nije potrebna za postavljanje kućice:

• Pomoćne zgrade: Ako planirate postaviti kućicu do 50 m² tlocrtne površine s jednom etažom uz već postojeći zidani objekt ili u dvorištu kuće koja posjeduje sve potrebne dozvole, moguće je da vam neće biti potrebna dodatna građevinska dozvola. To je u skladu s Pravilnikom o jednostavnim i drugim građevinama i radovima. Međutim, i u tom slučaju potrebno je ishoditi uporabnu dozvolu kao završni korak, kojom se potvrđuje da je objekt izgrađen u skladu s projektima, važećim zakonskim propisima, tehničkim i sigurnosnim zahtjevima.

• Privremeno postavljanje: Kućica koja se postavlja privremeno i može se lako ukloniti također ne zahtijeva građevinsku dozvolu. To se odnosi isključivo na objekte koji nisu čvrsto vezani za tlo, primjerice kamp prikolice ili montažne jedinice na kotačima, koje se mogu premjestiti bez građevinskih radova. Međutim, ako kućicu učvrstite temeljima, priključite je na vodovodnu, električnu ili kanalizacijsku mrežu te je koristite za stanovanje, tada se ona smatra građevinom i mora imati građevinsku dozvolu. Instalacije su pritom ključne jer predstavljaju jedan od uvjeta za izdavanje građevinske i uporabne dozvole.
  
  

Pitanje koje često zanima vlasnike zemljišta je mogu li postaviti mobilnu kućicu na poljoprivrednom zemljištu.

Kao prvo, moramo naglasiti da, iako se pojam mobilne kućice često koristi u svakodnevnom govoru, zakon ga trenutačno ne poznaje kao službeni termin. On se tek spominje u Pravilniku o razvrstavanju i kategorizaciji ugostiteljskih objekata iz skupine kampovi, gdje se odnosi na privremene smještajne jedinice u kampovima. Međutim, u zakonodavnom smislu, mobilna kućica još nije jasno definirana. Nije određeno što točno taj pojam obuhvaća, kakvi su tehnički uvjeti, ni u kojim se situacijama takav objekt smatra građevinom.

Zbog toga u praksi često dolazi do zabuna i različitih tumačenja, što, pak, dovodi do problema. Mnogi vlasnici pogrešno pretpostave da mobilna kućica ne zahtijeva dozvolu, iako to ovisi o načinu njezina postavljanja, priključcima i namjeni.

Ako je vaša mobilna kućica na kotačima ili je riječ o sklopivom mobilnom objektu (SMO) koji je samoodrživ i nema priključke na vodu, struju i druge komunalije, možete je postaviti na poljoprivrednom zemljištu bez građevinske dozvole.

Svaka jedinica lokalne samouprave svojim prostornim planom propisuje što se smije graditi na određenom zemljištu, uključujući i poljoprivredna područja. U nekim planovima dopuštena je gradnja pomoćnih ili pratećih objekata povezanih s poljoprivrednom djelatnošću, kao što su spremišta alata, robinzonski smještaj ili kušaonice, ali većina planova to ne omogućuje. Zato je nužno prethodno provjeriti prostorni plan ili zatražiti lokacijsku informaciju za konkretnu parcelu kako biste saznali što je dopušteno, čime ćete izbjeći eventualne nesporazume.

Propisi se često mijenjaju, stoga se prije bilo kakve odluke preporučuje konzultirati s ovlaštenim arhitektom ili projektantom. Oni će vam moći točno objasniti koje dozvole su potrebne, što je dopušteno na vašem zemljištu i kako postupiti prema važećim propisima.

Također se možete obratiti uredu za prostorno uređenje i gradnju svoje općine ili grada, koji izdaje službene informacije i uvjete gradnje.

Urbanistički ured bavi se isključivo planiranjem prostora (GUP i prostorni planovi), ali ne i izdavanjem građevinskih dozvola, stoga nije nadležan za takve upite.

Ako planirate postaviti kamp prikolicu ili mobilnu jedinicu na kotačima u kampu koji je već uređen i kategoriziran kao takav, građevinska dozvola vam nije potrebna. To se odnosi isključivo na kampove koji imaju sve potrebne dozvole, uređene parcele za kampiranje te zajedničke objekte poput sanitarnih čvorova, kuhinja i prostora za kampere.

Međutim, ako biste željeli postaviti objekt koji nije na kotačima, već čvrsto stoji na tlu ili je spojen na komunalnu infrastrukturu, tada se on smatra građevinom i za njega je potrebna građevinska dozvola, bez obzira na to nalazi li se unutar kampa ili na privatnom zemljištu.

Prema važećim prostornim planovima, kampovi i objekti namijenjeni seoskom turizmu mogu se graditi samo na većim poljoprivrednim parcelama i isključivo ako su povezani s registriranom poljoprivrednom djelatnošću. Minimalna površina čestice za takve objekte iznosi 2 hektara (20.000 m²), dok se u obalnom pojasu zahtijeva najmanje 3 hektara. Na takvim parcelama moguće je graditi objekte do 400 m² bruto površine u prizemlju i do 1.000 m² u podrumskim etažama, s kapacitetom smještaja do 20 osoba.

Ova mogućnost odnosi se na tzv. pomoćne građevine za potrebe seoskog turizma u sklopu OPG-a, primjerice kampove, manje vikendice ili objekte za privremeni boravak turista, ali isključivo ako su povezani s poljoprivrednom proizvodnjom, degustacijama ili prezentacijom vlastitih proizvoda.

Osim građevinske dozvole, postoji niz drugih dokumenata koje ćete trebati prikupiti za legalnu izgradnju svoje kućice:

1. Projektna dokumentacija: Detaljni nacrti i tehnički opisi potrebni za izgradnju. Ovo je sastavna dokumentacija za izdavanje građevinske dozvole.

2. ZK uložak: Vlasnički list potvrđuje vlasništvo nad zemljištem i obvezan je dokument prilikom podnošenja zahtjeva za građevinsku dozvolu. Potrebno je priložiti originalni zemljišnoknjižni uložak (ne stariji od šest mjeseci), koji služi kao dokaz o vlasništvu ili pravu građenja na parceli.

3. Uporabna dozvola (nakon izgradnje): Uporabna dozvola izdaje se kada su ispunjeni svi uvjeti za istu. Ona ponajprije potvrđuje da je objekt izgrađen u skladu s građevinskom dozvolom, odnosno glavnim projektima. Njome se potvrđuje da je objekt izgrađen u skladu s odobrenom projektno-tehničkom dokumentacijom te da je siguran i spreman za uporabu, što uključuje funkcionalnost svih instalacija, sustava grijanja, opskrbu toplom vodom i druge uvjete za normalno stanovanje. Prema najavljenim izmjenama Zakona o gradnji, uporabna dozvola će u budućnosti prvenstveno potvrđivati mehaničku otpornost i stabilnost objekta te usklađenost s prostornim planom, udaljenostima i gabaritima.

Priključci na komunalnu infrastrukturu: Za priključivanje objekta na komunalnu infrastrukturu, poput vodovodne, električne i kanalizacijske mreže, nije potrebna dodatna dozvola. Uvjeti priključenja definiraju se već u fazi projektiranja, a nadležna komunalna poduzeća izdaju tehničke uvjete koje projektant uvrštava u glavni projekt. Nakon što objekt dobije građevinsku dozvolu, dovoljno je podnijeti zahtjev za priključenje nadležnim službama, koje će priključak odobriti i izvršiti u skladu s prethodno utvrđenim uvjetima.

Više o navedenoj dokumentaciji možete pročitati u 5. koraku našeg ultimativnog korak-po-korak vodiča za gradnju kućica.

1. Pripremite se na vrijeme: Prikupljanje potrebne dokumentacije, traženje dozvola i konzultacije s arhitektima ili projektantima mogu potrajati. Započnite s planiranjem na vrijeme kako biste izbjegli kašnjenja i neočekivane probleme.

2. Zatražite lokacijsku informaciju: Prije nego što odaberete lokaciju za svoju kućicu, preporučuje se zatražiti lokacijsku informaciju za željenu parcelu. Taj dokument sadrži službene podatke o namjeni zemljišta, mogućnostima gradnje i važećim uvjetima iz prostornog plana. Najbolje je da taj postupak za vas odradi ovlašteni arhitekt ili projektantski ured, jer oni znaju kako tumačiti dokumente i mogu vam odmah reći što je moguće graditi prema Zakonu o prostornom uređenju.

3. Pratite promjene u zakonodavstvu: Propisi koji se tiču građevinskih dozvola i korištenja zemljišta stalno se nadopunjuju i mijenjaju, stoga je važno redovito pratiti novosti kako biste bili sigurni da vaša kućica zadovoljava sve važeće zakonske uvjete. Prema novom prijedlogu Zakona o gradnji, čija je javna rasprava još u tijeku i koji bi trebao stupiti na snagu 1. siječnja 2026., pojam „mobilna kućica” bit će službeno uveden u zakonodavni okvir. Kada se to dogodi, sve mobilne kućice, bez obzira na to jesu li na kotačima ili postavljene na temeljima, morat će imati građevinsku dozvolu.

Kućice mogu biti izvrsna opcija za stanovanje, odmor ili dodatni prihod kroz najam, ali je ključno razumjeti sve zakonske aspekte prije nego što se upustite u ovaj projekt. Temeljita priprema i pridržavanje propisa, pravilnika i zakona omogućit će vam da u potpunosti uživate u svojoj kućici bez brige o potencijalnim pravnim problemima.

Uvijek je preporučljivo konzultirati se s pravnim stručnjakom ili arhitektom koji je upoznat s lokalnim zakonima kako biste osigurali da su svi vaši planovi i radnje u skladu sa zakonskim propisima. Ovo će vam osigurati da izbjegnete potencijalne prepreke i osigurate mirnu realizaciju svog projekta.

Za više informacija, pročitajte naš ultimativni korak-po-korak vodič za izgradnju kućica!

Napomena: Informacije u ovom članku pružene su isključivo radi općih informacija, bez jamstava za njihovu točnost, cjelovitost ili aktualnost. Ne preuzimamo odgovornost za pravne implikacije ili nesporazume. Ove informacije nisu zamjena za stručni pravni savjet i ne bi trebale biti temelj za donošenje značajnih odluka. Za to je preporučljivo obratiti se nadležnim institucijama.