Može li mobilna kućica na more ili turističku parcelu? Evo na što trebate paziti

Ideja zvuči jednostavno: imate parcelu blizu mora, kupite modernu mobilnu kućicu, dovezete je kamionom, postavite na pripremljenu podlogu i ljeti je koristite kao vlastitu vikendicu ili turistički smještaj.

U praksi stvari nisu baš tako jednostavne.

Mobilna kućica nije automatski dopuštena na svakoj parceli samo zato što ima kotače, čeličnu šasiju ili se može ukloniti. Kod obalnog područja pravila su posebno važna jer prostorno uređenje mora štititi obalu, a novi Zakon o prostornom uređenju, koji je na snazi od 1. siječnja 2026., izričito uređuje i položaj modularno-montažnih odnosno pokretnih kućica u kampovima.  

Zato je odgovor na pitanje „Mogu li staviti mobilnu kućicu na turističku parcelu?” zapravo: možda, ali prvo treba utvrditi što je ta parcela prema prostornom planu i u kojem se režimu nalazi.

Prije svega treba razlikovati nekoliko situacija.

Jedno je mobilna kućica koja se nalazi na smještajnoj jedinici unutar registriranog kampa. Drugo je kućica koju želite postaviti na vlastito zemljište i koristiti je kao privatnu vikendicu. Treće je parcela na kojoj želite otvoriti ili razvijati turistički smještaj.

Iako se u svakodnevnom govoru za sve njih može koristiti izraz „mobilna kućica”, pravni i prostorni kontekst nije isti.

Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti mobilnu kućicu odnosno mobile home izričito prepoznaje kao opremu za smještaj u kampiranju. Kampiranje se prema tom zakonu odvija u kampovima i određenim drugim propisanim oblicima smještaja.  

Važeći pravilnik Ministarstva turizma također definira pokretnu kućicu kao pokretnu opremu za kampiranje od čvrstog materijala koja nije čvrsto vezana za tlo i može se ukloniti. To je važno jer „mobilna” u ovom kontekstu ne znači jednostavno „objekt koji smijete postaviti bilo gdje”.

Da, upravo je kamp jedan od prostora u kojima je mobilna kućica predviđena kao oblik smještaja.

Pravilnik o razvrstavanju i kategorizaciji ugostiteljskih objekata iz skupine kampovi među pokretnom opremom za kampiranje izrijekom navodi šatore, kamp-prikolice, autodomove, pokretne kućice (mobilhome), glamping kućice i drugu opremu.  

To znači da mobilna kućica može biti dio turističke ponude kampa, ali kamp pritom mora zadovoljiti uvjete propisane za takvu vrstu ugostiteljskog objekta. Nije dovoljno jednostavno imati zemljište i na njega dovesti nekoliko kućica.

Kamp je poslovni i funkcionalni prostor koji mora imati propisane sadržaje, infrastrukturu, prometnice i smještajne jedinice. Pravilnik, primjerice, propisuje uvjete za pristup vozila, unutarnje prometnice, vodu i odvodnju, električnu energiju, sanitarne sadržaje i druge elemente kampa.  

Drugim riječima, ako razmišljate o turističkom projektu s više mobilnih kućica, ne treba krenuti od pitanja „koju kućicu kupiti?”, nego od pitanja „može li se na toj lokaciji legalno organizirati takav turistički sadržaj?”

Ovdje treba biti posebno oprezan.

Novi Zakon o prostornom uređenju donio je vrlo konkretna pravila za kampove u obalnom području. Prema članku 67., kamp se planira u izdvojenom građevinskom području izvan naselja ugostiteljsko-turističke namjene ili u građevinskom području naselja unutar površine ugostiteljsko-turističke namjene.  

Za kampove su propisani i određeni prostorni uvjeti. Primjerice, najmanje 40 % ukupne površine kampa mora biti uređeno kao parkovni nasadi i/ili prirodno zelenilo, dok najveća dopuštena izgrađenost iznosi 30 % ukupne površine kampa, pri čemu se u izgrađenost uračunavaju i modularno-montažne kućice, neovisno o tome jesu li čvrsto povezane s tlom. Najviše 30 % površine može zauzimati prometna i parkirališna površina.  

To je važna razlika u odnosu na često uvjerenje da se mobilna kućica „ne računa” jer nije klasična građevina.

Za potrebe prostornih pravila kampa mobilne kućice mogu ulaziti u izgrađenost.

Ako planirate mobilnu kućicu na moru, jedan od najvažnijih podataka koji trebate provjeriti jest udaljenost od obalne crte.

Prema važećem Zakonu o prostornom uređenju, u kampu koji se nalazi u izdvojenom građevinskom području izvan naselja ugostiteljsko-turističke namjene u pojasu 25 metara od obalne crte nije moguće planirati građenje niti postavljati modularno-montažne kućice (pokretne kućice). U tom pojasu dopušteni su samo određeni zahvati poput uređenja plaža, parkova, zelenih površina i sličnog.  

Ni pojas od 25 do 100 metara od obalne crte nije slobodan za postavljanje mobilnih kućica. U tom području zakon za kampove predviđa samo određene zahvate, među kojima su otvoreni bazeni, sportska igrališta na otvorenom, sanitarni čvorovi, sunčališta, šetnice, otvorene terase i površine za smještaj opreme za kampiranje.  

Slična ograničenja postoje i za kampove unutar građevinskog područja naselja u površini ugostiteljsko-turističke namjene: u prvih 25 metara od obalne crte nije dopušteno postavljati modularno-montažne kućice, uz iznimke za određene vrste uređenja prostora.  

Zato rečenica „parcela je samo 20 metara od mora, ali kućica je mobilna pa to nije problem”nikako nije sigurna pretpostavka.

Izraz „turistička parcela” može biti zbunjujući jer sam po sebi ne govori dovoljno o tome što se na zemljištu smije postaviti.

Za potrebe planiranja najvažnije je utvrditi namjenu površine prema važećem prostornom planu. Primjerice, parcela može biti dio područja ugostiteljsko-turističke namjene, ali to još ne znači da na nju možete samostalno dovesti jednu mobilnu kućicu i početi je iznajmljivati.

Ako je riječ o kampu, mobilna kućica može biti predviđena kao smještajna jedinica odnosno pokretna oprema za kampiranje. Ako pak imate privatnu parcelu na kojoj želite postaviti jednu kućicu za vlastite potrebe ili turistički najam, treba zasebno provjeriti što prostorni plan dopušta na toj konkretnoj lokaciji.

Naziv parcele u oglasu nije dovoljan.

Oglas može zemljište opisivati kao „turističko”, „građevinsko” ili „idealno za mobilne kućice”, ali konačan odgovor daje prostorni plan i pravila koja se primjenjuju na konkretnu lokaciju.

Može, ali nije dovoljno samo kupiti kućicu i početi je iznajmljivati.

Propisi o ugostiteljskoj djelatnosti razlikuju različite vrste smještaja, a kamp je posebno uređen kao objekt u kojem se pružaju usluge smještaja na smještajnim jedinicama na otvorenom prostoru. U kampu se kao pokretna oprema za kampiranje mogu koristiti i mobilne kućice.  

Postoji i mogućnost pružanja ugostiteljskih usluga u domaćinstvu, gdje je među vrstama objekata predviđen kamp u domaćinstvu. No, to ne znači da svaka privatna parcela automatski može postati „mini-kamp” čim na nju postavite jednu ili nekoliko mobilnih kućica.

Potrebno je razlikovati:

• prostornu mogućnost postavljanja kućice
• uvjete za obavljanje turističke djelatnosti
• kategorizaciju i vrstu smještajnog objekta
• uvjete za infrastrukturu i sanitarne sadržaje
• uvjete konkretnog prostornog plana.

Tek kada su svi ti elementi usklađeni, možete govoriti o legalnom turističkom projektu.

Situacija je drugačija ako vam cilj nije iznajmljivanje nego vlastita kućica za odmor. Tada činjenica da se zemljište nalazi blizu mora ili čak u turističkom području sama po sebi ne daje pravo na postavljanje mobilne kućice. Potrebno je provjeriti konkretnu namjenu zemljišta i prostorne uvjete koji se na njega primjenjuju.

Posebno je rizično pretpostaviti da će kućica biti izuzeta od svih pravila zato što nema klasičan temelj. Novi Zakon o prostornom uređenju upravo izričito koristi termin modularno-montažne kućice (pokretne kućice) u svojim odredbama o kampovima i lokacijskim uvjetima.  

Zato prije kupnje treba provjeriti što se na konkretnoj parceli smije napraviti, odnosno postaviti, i pod kojim uvjetima.

Ako kupujete ili planirate postaviti kućicu u postojećem kampu, treba obratiti pozornost i na prijelazne odredbe novog Zakona.

Zakon predviđa da određeni postojeći kampovi koji su na dan stupanja Zakona na snagu imali važeće rješenje za pružanje ugostiteljske djelatnosti mogu ostati u prostoru određeno prijelazno razdoblje. Međutim, za postojeće kampove vrijede posebna pravila povezana s unapređenjem stanja u prostoru.  

Posebno je važno pravilo za mobilne kućice koje se već nalaze unutar takvih kampova. Ako su modularno-montažne kućice odnosno pokretne kućice u takvom postojećem kampu smještene unutar 25 metara od obalne crte, zakon propisuje njihovo uklanjanje u roku od pet godina od stupanja Zakona na snagu.  

To znači da činjenica da neka mobilna kućica danas već postoji uz more nije dovoljan dokaz da ćete je moći tamo držati neograničeno dugo. Ako kupujete postojeću kućicu koja se nalazi u kampu, treba provjeriti njezin točan položaj i status, a ne samo pretpostaviti da je sve legalno zato što je tamo već godinama.

Ako imate parcelu na moru i razmišljate o mobilnoj kućici, prije nego što proizvođaču uplatite predujam napravite nekoliko osnovnih provjera.

1. Provjerite namjenu parcele: Prvo utvrdite što prostorni plan kaže za vašu parcelu. Nemojte se oslanjati samo na katastar ili oglas za zemljište.

2. Provjerite nalazi li se parcela u području ugostiteljsko-turističke namjene: Ako planirate turistički projekt, važno je znati je li lokacija uopće planirana za takvu namjenu i pod kojim uvjetima.

3. Izmjerite udaljenost od obalne crte: Kod obalnih parcela ovo može biti presudno. Posebno treba provjeriti ulazi li planirana lokacija u pojas do 25 metara od obalne crte ili u područje između 25 i 100 metara.

4. Provjerite je li riječ o kampu: Ako kućicu želite koristiti kao mobilhome u turističkom smještaju, treba utvrditi radi li se o postojećem ili planiranom kampu i koji se propisi na njega primjenjuju.

5. Provjerite lokalni prostorni plan: Nacionalni zakon daje okvir, ali konkretni prostorni planovi određuju uvjete na pojedinim lokacijama. Zato je potrebno provjeriti plan grada ili općine u kojoj se parcela nalazi.

6. Provjerite infrastrukturu: Turistički smještaj zahtijeva odgovarajuće uvjete za vodu, odvodnju, električnu energiju, pristup i druge sadržaje. Mobilna kućica sama po sebi ne rješava pitanje infrastrukture.

7. Tek nakon toga birajte model: Kada znate što je na lokaciji dopušteno, tek tada ima smisla odabrati dimenzije, raspored, opremu i izvedbu kućice.

Ovo je još jedna česta zamka. Kupac može pomisliti: „Kućica je mobilna, pa mogu oko nje napraviti što god želim.”

Međutim, pravila ne treba promatrati samo kroz samu kućicu. Terasa, nadstrešnica, bazen, podesti, priključci i drugi zahvati također mogu imati prostorne i građevinske posljedice.

Kod kampova novi Zakon čak izrijekom razlikuje dopuštene zahvate unutar različitih obalnih pojaseva. U pojasu od 25 do 100 metara, primjerice, među dopuštenim zahvatima navodi otvorene terase, dok istodobno zabranjuje postavljanje modularno-montažnih kućica.  

Zato nije dovoljno pitati proizvođača: „Smijem li postaviti ovu mobilnu kućicu?” Treba pitati i: „Što smijem napraviti oko nje?”

To je posebno važno ako planirate projekt s velikom terasom, bazenom, vanjskom kuhinjom, pergolom ili drugim sadržajima.

Ovdje treba biti posebno oprezan. Atraktivna parcela s pogledom na more može izgledati kao idealna lokacija za mobilnu kućicu, ali lijep pogled i činjenica da je zemljište privatno ne znače da je ono namijenjeno turističkom smještaju.

Novi Zakon propisuje posebna pravila za prostor ograničenja izvan građevinskih područja, a za određene zahvate izvan građevinskog područja predviđena su konkretna ograničenja. U jednom od takvih režima zakon izričito navodi da unutar obuhvata određenog zahvata nije moguće postavljati modularno-montažne kućice.  

Zato je kod zemljišta izvan građevinskog područja potrebno biti posebno oprezan. Ne treba zaključivati da je mobilna kućica dopuštena samo zato što se može ukloniti ili zato što se ne izvodi na klasičnim temeljima.

Za više informacija o tome gdje se kućice mogu legalno postaviti, pročitajte naš vodič Je li potrebna građevinska dozvola za kućice i može li ih se smjestiti na poljoprivrednom zemljištu?

Da, mobilne kućice mogu biti dio turističke ponude uz more, prvenstveno u odgovarajuće planiranim i uređenim kampovima. Propisi ih izrijekom prepoznaju kao pokretne kućice odnosno mobilhome opremu za kampiranje.  

Ali odgovor nije jednostavno „da” za svaku parcelu uz more.

Od 2026. godine posebno treba voditi računa o novim pravilima Zakona o prostornom uređenju. Za kampove uz obalu propisana su ograničenja unutar prvih 25 metara od obalne crte, a dodatna pravila vrijede i za pojas od 25 do 100 metara. Zakon također propisuje posebne prijelazne režime za postojeće kampove i postojeće mobilne kućice.  

Zato je najbolji redoslijed: parcela → prostorni plan → obalni pojas → namjena → uvjeti za turistički smještaj → infrastruktura → tek onda mobilna kućica.

Ako već imate zemljište, prije kupnje kućice zatražite provjeru konkretne parcele kod nadležnog upravnog tijela za prostorno uređenje i gradnju ili stručnjaka koji može protumačiti prostorni plan. Tako ćete izbjeći najskuplju situaciju: kupiti atraktivnu mobilnu kućicu, a tek nakon toga otkriti da je na željenoj lokaciji ne možete legalno postaviti.

Mobilnost je velika prednost mobilne kućice, ali nije dozvola za postavljanje bilo gdje.

Ako ozbiljno razmišljate o kupnji mobilne kućice, u našem detaljnom vodiču obrađujemo sve što trebate znati prije donošenja odluke – od prednosti i nedostataka, cijena i transporta do dozvola, priključaka, održavanja i mogućnosti korištenja za turistički najam.

➡️ Pročitajte naš vodič: Mobilne kućice: sve što trebate znati prije kupnje

Osim mobilnih kućica, postoji još nekoliko vrsta kućica, od kojih svaka ima svoje specifičnosti. Ispod možete saznati više o svakom pojedinom tipu i njihovim glavnim karakteristikama:

• A-frame kućice
• Brvnare i drvene kućice
• Modularne kućice
• Stambeni kontejneri
• Kućice od lagane čelične konstrukcije (LGS)
• Glamping šatori i kućice
• Vrtne kućice

Ukoliko razmišljate o pokretanju vlastitog smještajnog biznisa, naš detaljan korak-po-korak vodič za iznajmljivanje privatnog smještaja pružit će vam sve ključne informacije. Saznajte kako pripremiti kućicu za odmor, privući goste i osigurati im vrhunsko iskustvo boravka.

Napomena: Informacije u ovom članku pružene su isključivo radi općih informacija, bez jamstava za njihovu točnost, cjelovitost ili aktualnost. Ne preuzimamo odgovornost za pravne implikacije ili nesporazume. Ove informacije nisu zamjena za stručni pravni savjet i ne bi trebale biti temelj za donošenje značajnih odluka. Za to je preporučljivo obratiti se relevantnim stručnjacima i nadležnim institucijama.