Želite postati iznajmljivač privatnog smještaja? Pročitajte što sve morate napraviti u 2026. godini

Ažurirano: kolovoz 2026.

Postati iznajmljivač privatnog smještaja može biti vrlo unosan posao, osobito u turistički privlačnim zemljama poput Hrvatske. Međutim, kako bi vaš smještaj bio u skladu sa zakonom i spreman za goste, važno je ispuniti određene formalnosti. 

Ovaj kratak vodič pružit će vam pregled svih koraka i savjeta koji će vam pomoći da bez stresa postanete uspješan domaćin. 

Privatni iznajmljivač ili domaćin je svatko tko pruža usluge smještaja u svom domaćinstvu. To može uključivati iznajmljivanje soba, apartmana, soba, pa čak i pružanje smještaja u kampovima s kapacitetom do 30 ležajeva. Osim osnovnih smještajnih usluga, kao iznajmljivač možete ponuditi i usluge poput doručka, polupansiona ili punog pansiona, no za to je potrebna dodatna dozvola.

Biti domaćin nije samo postavljanje ključeva u ruke gostima. To je pružanje sveobuhvatne usluge gostima koja uključuje udoban i siguran smještaj, te često personalizirano iskustvo koje privlači goste da se ponovno vrate. Prije nego što krenete u ovaj poslovni pothvat, važno je da budete upoznati sa svim zakonskim obavezama i potrebnom dokumentacijom.

Prvi i ključni korak ka legalnom iznajmljivanju je ishođenje Rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Bez ovog rješenja ne smijete pružati usluge smještaja niti oglašavati svoj objekt.

Zahtjev za izdavanje rješenja podnosi se nadležnom upravnom odjelu županije (ili Grada Zagreba) prema mjestu gdje se objekt nalazi, a koji je nadležan za poslove turizma. Zahvaljujući digitalizaciji, zahtjev se u većini slučajeva može podnijeti putem sustava e-Građani, što značajno ubrzava proces.

Važna napomena o dokumentaciji:

Uz standardnu dokumentaciju o vlasništvu i dokaze o ispunjavanju minimalnih tehničkih uvjeta, obratite pozornost na novosti u zakonodavstvu:

• Suglasnost suvlasnika: Ako se vaš objekt nalazi u stambenoj zgradi, za ishođenje rješenja sada je obvezno priložiti pisanu suglasnost suvlasnika koji čine najmanje 80% ukupne podne površine zgrade.
• Registracijski broj: Nakon što dobijete rješenje, od 1. siječnja 2027. godine obvezni ste pribaviti jedinstveni registracijski broj objekta, koji mora biti vidljivo istaknut u svakom vašem oglasu na platformama poput Booking-a ili Airbnb-a.

Popis potrebne dokumentacije, koja se može razlikovati ovisno o vrsti objekta i županiji, možete provjeriti na službenim mrežnim stranicama nadležne županije. Ogledni primjerak možete pronaći na ovoj poveznici. 

Kada nadležno tijelo utvrdi da objekt ispunjava propisane uvjete, donosi rješenje o odobrenju, čime postajete legalni iznajmljivač.

Drugi korak u legalizaciji vašeg smještaja je kategorizacija. Ona određuje koliko će zvjezdica imati vaš smještaj, a time i koliku razinu kvalitete usluga nudite. 

Zahtjev za kategorizaciju također se podnosi u istom upravnom odjelu županije koji je nadležan za turizam. Svaki smještaj mora zadovoljiti minimalne tehničke uvjete propisane Pravilnikom o razvrstavanju i kategorizaciji objekata. Ovi uvjeti obuhvaćaju sve, od veličine i opremljenosti soba, pa do sanitarnog čvora i sigurnosnih standarda. Propisani su kako bi se gostima osigurala odgovarajuća kvaliteta usluge, a vama omogućilo konkurentno poslovanje na tržištu.

Minimalni tehnički uvjeti za kategorizaciju kuća za odmor

Minimalni tehnički uvjeti za kategorizaciju kampova

Osim zakonskih uvjeta, preporučuje se i prilagodba smještaja tržišnim standardima. To podrazumijeva pružanje dodatnih usluga i pogodnosti koje su danas očekivane, kao što su besplatan Wi-Fi, TV sa satelitskim programima, klimatizacija te estetski ugodan i funkcionalan namještaj. Gostima je često važno da smještaj ima i parking, a vlasnici kućnih ljubimaca cijene smještaje koji im omogućuju boravak s ljubimcima.

Nakon što dobijete rješenje o kategorizaciji, slijedi nabava standardizirane plave ploče od nehrđajućeg čelika s oznakom vrste i kategorije smještaja. Ova ploča mora biti postavljena na vidljivo mjesto, obično uz ulazna vrata vašeg smještajnog objekta.

Ploče možete naručiti od proizvođača koje je odobrilo Ministarstvo turizma. Neke od ovih tvrtki uključuju Signoprom d.o.o. iz Zagreba, Jaguar d.o.o. iz Splita, Binar d.o.o. također iz Splita, Robi,obrt iz Zadra, te Kordun marketing d.o.o. iz Karlovca. Važno je napomenuti da ploča mora biti standardizirana, što znači da svi detalji moraju biti usklađeni s propisima Ministarstva turizma.

Kao iznajmljivač, morate imati transparentan cjenik koji će uvijek biti dostupan gostima. Ovaj cjenik ne samo da služi gostima kao vodič kroz usluge koje nudite, već je i zakonska obveza.

Cjenik treba sadržavati osnovne podatke o smještaju i iznajmljivaču, kao što su naziv smještaja, ime i prezime vlasnika, adresa, OIB, te naravno, cijene usluga koje nudite. Uz to, važno je jasno navesti vrstu usluge (npr. noćenje za dvije osobe), način naplate (po osobi, po noćenju, po smještaju itd.), sezonske cijene i iznos PDV-a i boravišne pristojbe ako su uključeni u cijenu. Na kraju, ne zaboravite navesti  datum važenja cjenika i potpis vlasnika.

Cijene moraju biti izražene u eurima, a cjenik mora biti dostupan na hrvatskom i barem jednom svjetskom jeziku. Preporučljivo je da cjenik bude obješen na zidu ili stavljen u mapu na vidljivo mjesto u smještajnoj jedinici. Važno je napomenuti da ne smijete naplatiti višu cijenu od one koja je istaknuta u službenom cjeniku, no možete ponuditi popust.

Kućni red predstavlja pravila ponašanja koja vaši gosti trebaju poštovati tijekom boravka u vašem smještaju. Ovo može uključivati pravila vezana uz korištenje bazena, noćni mir, pušenje, kućne ljubimce i slično.

Preporučuje se prevesti kućni red na više jezika kako bi bio razumljiv svim gostima te ga, poput cjenika, postaviti na vidljivo mjesto u smještajnoj jedinici.

Promjena u vezi knjige žalbi:

U skladu s važećim propisima o zaštiti potrošača i ugostiteljskoj djelatnosti, klasična papirnata “knjiga žalbi” kakva se nekad koristila više nije stroga zakonska obveza na način na koji je to prije bilo propisano. Umjesto toga, zakonska obveza iznajmljivača je osigurati jasan i dostupan način podnošenja pisanog prigovora.

Gostima morate omogućiti podnošenje prigovora:

• Putem knjige prigovora (ako ju odlučite samoinicijativno držati u apartmanu),
• Putem e-pošte ili pošte.

Informacija o načinu podnošenja pisanog prigovora mora biti jasno istaknuta u smještaju. Kao iznajmljivač dužni ste na zaprimljeni prigovor odgovoriti u pisanom obliku u roku od 15 dana od dana zaprimanja prigovora, a pisane prigovore gostiju obvezni ste čuvati najmanje godinu dana.

Osim gore navedenih koraka, iznajmljivači moraju biti svjesni i dodatnih obaveza. To uključuje prijavu boravka gostiju turističkoj zajednici putem sustava eVisitor, te plaćanje poreza, boravišne pristojbe i članarine turističkoj zajednici. Pravodobno ispunjavanje ovih obveza ključ je za izbjegavanje kazni i osiguranje zakonitog poslovanja. 

Pravila oko paušalnog poreza na dohodak i turističke pristojbe podložna su čestim izmjenama na lokalnoj razini (jedinice lokalne samouprave imaju pravo određivati visinu poreza). Preporučujemo da provjerite trenutnu odluku općine/grada u kojem se objekt nalazi, jer se iznosi često mijenjaju radi suzbijanja prekomjernog turizma.

Postati iznajmljivač privatnog smještaja zahtijeva određene korake i pridržavanje zakonskih obveza, no s pravim pristupom i pripremom, ovaj posao može postati vrlo unosan. Pridržavajući se zakona, te nudeći kvalitetnu uslugu i ugodan smještaj, možete osigurati pozitivno iskustvo za svoje goste i uspješno poslovanje u dugom roku.

Za više informacija, pročitajte naš detaljan korak-po-korak vodič za iznajmljivanje privatnog smještaja.

Napomena: Informacije u ovom članku pružene su isključivo radi općih informacija, bez jamstava za njihovu točnost, cjelovitost ili aktualnost. Ne preuzimamo odgovornost za pravne implikacije ili nesporazume. Ove informacije nisu zamjena za stručni pravni savjet i ne bi trebale biti temelj za donošenje značajnih odluka. Za to je preporučljivo obratiti se nadležnim institucijama.